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冯仑:房子差不多了www.34758.com
发布时间:2019-11-05

  文:口述:冯仑,万通集团创始人、御风集团董事长;采访:孙允广,原载于正和岛(ID:zhenghedao),本文部分内容参考中信出版社出版冯仑著《买房这些事儿》

  在2017年楼市调控之后,北京和其他几个大城市的房价降温了,而一些人刚好是在调控政策发布的前几天买了房。

  梳理一下,我们可以发现:在 2004 年土地出让市场化改革以后,大型的房地产调控一共有4轮,分别在 2006 年、2010 年、2013 年和 2017 年,大致对应房地产市场每3年左右出现的“小周期”特征。

  对民众影响比较大的,还有大调控里的小调控。大调控定方向,而定了调子后实施的小调控,会在执行层面影响到每个人。

  很多人对“国字头”调控都不陌生:2005 年 5 月的 “国八条”,2006 年 5 月的“国六条”,2010 年 4 月的“国十条”,2010 年 9 月的“国五条”,2011 年 1 月的“新国八条”,2013 年 2 月的“新国五条”,2015 年的“330新政”“930 新政”,2017 年的“317 新政”,等等。

  后来,中央不统一正式发文了,改由各地政府自己制定楼市调控政策。从调研、制定政策到实施,地方政府的操作更灵活,调控频率越来越高,“京八条”“沪九条”“苏十五条”“津十六条”等。

  大大小小的调控策略和方法,相互影响,上一次调控的效果也许很快就被下一次的调控抵消了。

  德国楼市的60%是福利住房,留出40%的市场空间,大部分人都去租房,在房子上赚钱的概率大大降低。

  美国模式的核心是市场解决一切。新加坡模式把两条路分开,该政府保障的归保障,市场的归市场。德国模式类似于我们现在熟知的“房住不炒”。

  绝大多数国家的楼市发展或者说调控都可以归到这三种模式上。这三种模式也造成很有意思的现象。德国由政府福利制度主导,所以一个拥有8 000多万人口的国家却没有什么大型房地产企业。

  中国香港虽然只有 700 多万人口,但它采用美国模式,所以拥有众多大型房地产企业;即便按照新加坡模式(只给20%的市场空间)的比例计算,香港的开发商数量也比德国多。

  我们的楼市调控政策在不同模式间转换,尚不稳定。开发商什么时候开盘,到底要不要拿地,拿多少地,为谁拿地,这些方面应该由谁决定,www.34758.com政府还是开发商,这个问题需要回答清楚。

  但调控的初衷都是好的,但房地产经济这样的微观行为实际上是很难把控的。如果在微观细节上管得太多,一来,开发商没了积极性,二来,买房者也蒙了。想兼顾每次楼市调控的目标和原则,是不可能的。

  如果方向定了,无论采用哪一种调控模式都是可以的。但归根结底,房地产市场太需要回归健康的状态了。

  前段时间,明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,人民日报当时发了一个微博发表评论:炒房,视情节给予批评教育或组织处理。43678救世网此路不通!

  这些迹象表明,我们的住宅房地产,迎来一个重大而且深远的拐点——房子,差不多了。

  在“房住不炒”之前,很多人说“住房比老婆都要好”,因为房子不仅是消费产品,更是财富的一部分,同时又有投资价值,你白天睡觉、晚上睡觉,它都能帮你挣钱。

  这样的话人们就追逐,拥有超过实际需要的住房。如果一个人有5套房,4套都是出租、经营、投资的,一套是用来自己住的,难免会造成市场一些虚高。就像股票有投资功能,起伏变化就很大。

  现在更强调它的居住功能、公共服务功能和福利功能,来淡化甚至取消它的投资功能,地方政府的政策,都围绕“房住不炒”进行。

  此外,各地又支持长租房、廉租房,政府提供的公共住宅的比例越来越大。比如在深圳,租房已经占到了65%,新加坡是80%,已经达到很高比例。

  经历了40年快速发展,我们可以说基本解决了住房问题。1978年的时候,城镇人均住房面积是1.8平米,当时的人口是8亿多。现在人口增加到13亿,城镇人均住房面积为39平米,超过了日本的人均住房面积了。这是很伟大的进步。

  特别是过去20年,快速地城镇化,快速地建设住宅,很多房子增值,很多人靠房子赚了钱。另外,从需求方面看,将来老人会留下很多房子。房子不能老是一线明星,红完了就该进入二、三线了,甚至就该退出了。接下来,是人工智能、生物医药、最新管家婆马报彩图,物联网智能制造等新兴明星的舞台。我们这个行业,我们这些人,也马上就变成了三、四线小明星。

  但这并不是说,现在就应该卖房子。而是说,整个社会都围绕房子转,人们所有的心思都扑在房子上,所有的钱都投在房子里的阶段,已经过去了。

  将来的房地产,会迎来另一个百花齐放的时代,文旅地产、养老地产、长租公寓都是未来趋势,整个房地产会进入一个正常发展时期。

  很多人说,我虽然有一套房子值1000万,但这套房子得自己住,不可能卖,如果不算这套房子,我就是个穷光蛋,这套房子能不能算作财富?

  我在《买房这些事儿》书里,讲了一个大姐的故事,她在北京三环有一套1000万的两居室,卖掉之后,在洱海边买了一套100平方米的房子做投资,总价不到100万元。后来她又把这套房子换成了200平方米的房子。

  按照800万元储蓄,年化收益率6%计算,她每年的理财收入为50万元,而每年只要花20万元房租,她就能住到位于一线城市最好地段的房子。

  剩下的钱,你可以生活、旅游、投资、养老。这些都是别人做不到的。如果我有1000万现金,我就会这样做。

  那么,房子里的财富究竟是不是真实的呢?到底有没有泡沫呢?如果有,泡沫成分多大?

  我的看法是,泡沫确实有,但不能夸大。市场经济就像生活一样,很多东西是相伴而生,你分不了这么清楚。更何况,泡沫是个形容词,很难有一个准确的剂量。

  就像市场上炒鞋、炒各种艺术品,这些也叫泡沫,你穿多少块钱的鞋子,能精确到什么程度?所以,总会有一些变化,但这个就属于基本的乐趣,没有了泡沫,也会少了很多乐趣。

  现在年轻人,买房太着急了,毕业三四年,二十七八岁就要去买房。买不起房子,就会说房价贵。

  但你仔细想想,不管任何国家,大学毕业二十几岁都买不起房子。全世界发达国家,平均买房的年龄是37岁,你现在27岁买房,就相当于说一个10岁的小孩嚷嚷着要娶媳妇,你这个时候娶不上媳妇,你认为是媳妇太少了,还是娶媳妇太早了呢?

  我35岁以前,都是租房,北京东西南北都住过,光在酒店就住了一年多。很多人觉得租房就不好好买家具,生活就很对付。其实,租房也可以过得很幸福,我见过很多人,租房家里也收拾得特别好,也很认真买家具,很认线

  过去 10 年,在任何一个时间点买房的人,即便当时看上去很不适合下手,后来还是能赚回来。房价涨跌的趋势走向是有据可循的。

  但2017 年、2018 年的房价下降,让很多人觉得房地产市场转向了。你所在的地方,房子还能不能买?

  根据宏观经济研究,经济增长一般从人均GDP达到1000—2000美元时开始。当人均GDP达到8000美元时,温饱问题基本解决,住宅市场逐渐饱和。

  当前,中国的人均GDP已经超过8000美元,这意味着整体住宅供应量已经处于饱和的状态,所以近几年很多城市的住宅逐渐滞销。

  如果一个城市每天卖 6 套房子,其中 3 套是新房,3 套是二手房,新房二手房成交比为 1∶1,这就意味着楼市接近饱和,北京、上海等很多城市就是如此。

  但是如果新房二手房成交比不足1∶1,比如说卖了6套房,其中2套房是新房,4套房是二手房说明这个市场已经饱和,房价快速上涨的动力减弱。

  住宅和人口数量高度相关,如果一个地方的人口数量没有增长,那里的房子一定会贬值。北京、上海、深圳的房价为什么没有下降?那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万,而深圳已经是人口过千万的城市,现在还在增长。在北京的朝阳区,光是中央电视台就带来了几万人租房、就业、消费、娱乐的需求,所以这个地区的租金持续上涨。

  众所周知,美国硅谷聚集了受过良好教育的科技人才。其中一些人在那里创业,既创造了就业机会,又带来收入,这种人口增长本身就是一种积极的影响。在中国,过去制造业、出口对GDP的贡献最大,而现在服务业、科技产业造福GDP增长。

  有一件事情非常有趣,天津人做了几百年煎饼果子,当地却没有一家年营业额超过1000万元。但是,北京有一个创业者利用互联网思维做煎饼果子,公司市值高达20亿元。这个创业者不仅实现了个人价值,还创造了很多就业机会,带来了更多的社会效益和经济效益。

  近 3 年以来,城市经济的增长发生了很大的变化。10 多年以前,经济增长是外延式的,主要依靠制造业、基础服务业和包括原材料、能源在内的传统实体经济。所以过去的经济增长表现得更直观,城市越来越大,基础设施建设的投入也越来越多。结果,从事挖煤挖矿的人赚钱了,做出口加工的人也赚钱了。

  而说起现在,我就想到一道老歌《新鸳鸯蝴蝶梦》的歌词——由来只有新人笑,有谁听到旧人哭。

  新人是谁呢?我们叫它“五行业”——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康。每一个行业都与高科技密切相关。旧人是谁呢?就是刚才我们讲的传统制造业、矿产、能源行业。新旧行业的不断更替促进了社会进步。

  现在,互联网企业的集中度高到什么水平?数据显示,全国排名前2000 的互联网公司有60%在北京,30%在深圳,剩下10%分别在杭州和上海,其他的城市几乎没有。

  中国的电影娱乐行业差不多有 100 亿美元的市场。五大互联网娱乐公司——中影集团、光线传媒、北京华谊兄弟影业、博纳影业和万达影业——控制了中国 90% 的电影行业,它们都位于北京。大文化、大娱乐行业的领军者几乎都在北京,基因生物研发的前沿阵地主要在深圳,而领先的金融服务业分布在北京、上海、深圳。

  有购买力的人口如果对一个城市的经济发展有一个良好的长期预期,他们就有意愿去那里置业。反之,他们选择去一个地方置业的意愿降低。

  房子,涉及每个人,每个家庭,也涉及一个人的一生,从童年的记忆到晚年的回想。也许只有“房地产”这个词,能涵盖并影响这么多领域。

  但现在可以说,房子差不多了。各种形式的房子纷至沓来,将来人们不需要再为买房担忧。


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